从税务筹划角度企业如何投资商业地产最划算？

jerkzhang

Nov 29, 2023

企业投资商业地产需要缴纳的税种较多，具体税项如下：

1.  房产税：房地产企业的自持物业需要缴纳房产税。出租的部分按从租计征缴纳房产税；未出租部分则按从价计征缴纳房产税。从租计征的税率为租金收入的12%；从价计征的税率为房产原值的1.2%，其中扣除比例为10%-30%，具体比例由各省自行规定。

2. 印花税：企业在设立阶段需要建立会计账簿，此时需缴纳资金账簿印花税。此外，企业在拿地阶段签订土地使用权出让或转让合同时，也需要缴纳印花税。

3. 增值税及附加：如果公司持有的房产用于出租，那么需要交纳增值税及附加。一般纳税人的不动产租赁服务和销售不动产税率是9%。

4. 企业所得税：企业持有房产所得的租金收入需要缴纳企业所得税。

5. 土地使用税：公司持有房产时，还需缴纳土地使用税。

虽然用公司持有商业地产要交税，但是商业地产本身也可以起到抵税作用；所以对于盈利稳定的企业，自持商业地产也还是划算的。具体可以通过以下方式进行税务抵免：

1. 增值税专用发票抵扣：如果公司是增值税一般纳税人，购买房产时取得的增值税专用发票可以用于抵扣增值税。这就意味着企业可以少缴纳增值税、城建税和教育费附加。

2. 计提折旧冲抵企业所得税：企业在账务核算时可以将房产的价值分摊到其预期使用年限内，每年计提一部分折旧，这部分折旧可以用来冲抵企业所得税。

3. 房产税缴纳：公司名下的房产需要按照房产的原值和新旧程度每年缴纳房产税，税率一般为1%至2%。

其实企业持有商业地产主要的税就是房产税。

免征房产税也会有一些情况：

• 房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。
• 对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。
• 部分特定情况下，自有房产作为员工宿舍可以暂免征房产税。（如果企业按公有住房和廉租住房管理，并且按照政府规定价格收取租金，那么暂时是不需要缴纳房产税的。然而，如果租金不是由政府规定价格决定的，那么就需要根据租金收入来计算并缴纳房产税。这个不是绝对的，看具体地区具体政策）